近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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